Rentabilidad del alquiler turistico

Muchos propietarios de viviendas secundarias están contemplando la posibilidad de sacar partido al auge descomunal del alquiler vacacional en España, y más especialmente en las islas (ver informe de Junio de 2017 del Gobierno de Canarias al respecto). ¿Pero cuál es la verdadera rentabilidad del alquiler turistico? ¿Me conviene alquilar mi vivienda secundaria bajo esta modalidad o mejor un alquiler de larga temporada?

Rentabilidad del alquiler turisticoLa verdad es que a estas preguntas no existen respuestas rápidas ni atajos posibles en la mayoría de los casos. Sin embargo, de manera general, nuestra experiencia gestionando casas vacacionales en las islas canarias nos dice que se puede aspirar a triplicar los ingresos de un alquiler de larga temporada con el alquiler vacacional. ¿Y la rentabilidad?

Cojamos el ejemplo concreto de un apartamento de 2 dormitorios en Costa Adeje que tenemos en gestión. Se trata de una vivienda valorada en unos 200,000 euros aproximadamente.  Esta vivienda se puede alquilar amueblada entorno a los 500 o 600 euros mensuales, mientras se está alquilando por unos 75 euros diarios de media en alquiler turístico.

Ahora, los gastos que afectan a un modelo de negocio y al otro no tienen nada que ver, y por lo tanto desgraciadamente hemos de sacar la calculadora para ver si realmente la rentabilidad del alquiler turistico es tan buena como parece.

Los gastos que tiene que asumir el propietario tanto si elige una modalidad como si elige  la otra, son el IBI (300 euros al año) y la comunidad de propietarios (unos 80 euros al mes).

Por lo que a gastos generados por el alquiler de larga temporada se refiere, no habría que sumarle nada más, con lo cual llegaríamos a un rentabilidad aproximada antes de impuestos de un 2.67%.

En el caso del alquiler vacacional, si los ingresos suben bastante, también suben los gastos. Siguiendo con nuestro ejemplo, deberíamos deducir el 12% de media de comisiones a intermediarios así como unos 150 euros al mes de luz, agua y wifi. A eso le deberíamos sumar los gastos específicos de cualquier vivienda vacacional: lavandería y reposición de toallas y sabanas (100 euros al mes), desperfectos, reposición de menaje, amenities y demás (80 euros al mes), productos de limpieza y mantenimiento (80 euros/mes)  y no nos olvidemos de que debemos de deducir de nuestra facturación el IGIC (7%).

Si emitimos la hipótesis de obtener un 70% de ocupación – hipótesis conservadora en este caso ya que esta propiedad está en una ocupación superior al 95% en los últimos 12 meses-  nos podemos hacer una idea aproximada de nuestra rentabilidad, eso si asumiendo que llevamos directamente todas labores que conlleva el alquiler turístico: gestión de huéspedes, comercialización, limpieza y mantenimiento. En este caso la rentabilidad del alquiler turistico que nos sale es del 4.75%, un 78% más que con el alquiler tradicional….con lo que a sacar la calculadora y hacer sus números!

Quizás la mejor forma de hacer sus números sea de hecho al revés. Se trataría de calcular todos los gastos generados por su vivienda secundaria así como los gastos de comercialización e IGIC para ver cuál es el precio diario y el nivel de ocupación al que tiene que llegar. Y así determinar hasta que punto es factible alcanzar estos objetivos y por lo tanto decidir cual es la opción más rentable para su caso concreto.

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